Классификация объектов загородной и городской недвижимости

Классификация объектов загородной и городской недвижимости

Понятие и классификация недвижимости предполагают под ней товар, неразрывно связанный с каким-либо земельным участком, который выступает место его расположения. Перемещение такого объекта неизбежно приводит к его разрушению и утрате им своей рыночной стоимости.

Сразу оговоримся, что общая классификация объектов недвижимости предполагает множественность признаков и разносторонность рассмотрения этих самых объектов. Между тем знание основ классификации позволяет наиболее точно и объективно оценивать те или иные объекты и, соответственно, принимать верные решения.

Функциональное назначение

В соответствии с этим признаком выделяют земельные участки для застройки, природные комплексы и постройки. Последние, в свою очередь, включают в себя:

− склады и производственные помещения;

− коттеджи в пригородной зоне, дачи, частные жилые дома;

− помещения и целые здания под офисы и магазины;

− квартиры, комнаты и т.д.

Происхождение объекта недвижимости

Этот признак предполагает выделение таких объектов, как:

  • здание;
  • комплекс административных зданий;
  • летняя дача;
  • комната;
  • квартира;
  • этаж в подъезде;
  • секция (подъезд);
  • жилые одноквартирные (коттеджи и особняки) и многоквартирные дома;
  • комплексы сооружений и зданий;
  • отдельные земельные участки;
  • земельные массивы.

По степени готовности к эксплуатации возможно выделение готовых объектов, объектов, требующих завершения строительных работ, а также объектов, нуждающихся в капитальном ремонте или реконструкции. Эти положения, в общем-то, применимы и для классификации коммерческой недвижимости.

Специализированная и неспециализированная недвижимость

Зачастую оценщики прибегают к общей классификации недвижимости на специализированную и неспециализированную. 

Под специализированной недвижимостью понимаются те объекты, которые обладают определенной спецификой, что обусловливает сложность их продажи на открытых рынках с целью последующей профильной эксплуатации.  Как правило, такие объекты продаются в форме работающего бизнеса. Специфику таких объектов составляют особенности их конструкции, местоположение, специализация, размеры и т.д.

В состав неспециализированной недвижимости входят объекты, которые пользуются на рынке постоянным спросом. Такого рода недвижимость доступна для продажи, обмена, аренды. Возможна прямая эксплуатация таких объектов, а также инвестирование в них денежных средств.

Западная модель классификации

Западный рынок недвижимости уже давно принял на вооружение единую модель классификации, которая в неизменном виде функционирует и поныне. В соответствии с данной моделью объекты делятся на три категории: A, B, C.

Группа А относится к классификации коммерческой недвижимости. Предполагается, что эти объекты владелец использует с целью ведения какой-либо практической предпринимательской деятельности. Такого рода объекты бывают двух видов:

1)    специализированные, то есть адаптированные под какой-либо конкретный вид деятельности. Примером могут служить заводские корпуса, особым образом оборудованные склады и пр.;

2)    неспециализированные, то есть не связанные с каким-либо конкретным направлением бизнеса. В качестве примеров можно привести склады и офисы.

Категория В объединяет объекты, рассматриваемые как способ размещения инвестиций. Вариантом получения прибыли в данном случае может служить сдача помещений в аренду.

Наконец, в группу С входят любые объекты, в том числе земельные участки, сооружения и здания. Характерным признаком объектов данной группы является то, что в данный момент они не нужны для ведения бизнеса.

Загородная недвижимость

Классификация недвижимости за городской чертой предполагает деление объектов на две основные группы.

Первый вид загородной недвижимости – коммерческие объекты. Вторая группа состоит из малоэтажных построек, коттеджей, особняков, участков в садоводствах.

Городская недвижимость

Классификация жилой недвижимости в пределах города предполагает деление всех объектов на три большие группы: элитное жилье, жилье бизнес-класса и эконом-класса.

Критериями для разграничения отдельных групп служат следующие факторы.

  • Месторасположение.
  • Минимальная площадь квартир, их количество.
  • Возраст дома: является ли, например, он реконструкцией или же речь идет о новом здании.
  • Наличие парковочных мест, подземной парковки.
  • Степень развития и доступности инфраструктуры.

Элитное жилье, а также жилье бизнес-класса характеризуется наличием современных систем кондиционирования и вентиляции. Лифты в таких домах работают бесшумно: они закупаются непосредственно у производителей, зарекомендовавших себя на рынке. Дома оснащены автономными системами энергообеспечения, системами фильтрации воды, современными телекоммуникациями. За безопасностью жильцов следит круглосуточная охрана.

Элитное жилье

В свою очередь, подразделяется на три группы.

  1. De luxe (класс А).
  2. Luxe (класс А-).
  3. Premium (класс В).

К классу А относятся новостройки, количество квартир в которых составляет 10−25, причем минимальная площадь равна 130 кв. м. Данные дома окружены такими же фешенебельными зданиями. Возможно обустройство индивидуальных кладовок, небольшого кафе-бара, каминного зала, отдельного холла для приема гостей. В большинстве случае ведется отбор покупателей с тем, чтобы обеспечить однородность состава проживающих в таком доме жильцов.

Элитные дома выделяются шикарной внешней и внутренней отделкой. Многие из них вполне могут считаться произведениями искусства. Стоимость одного квадратного метра колеблется от 6500 до 25000 долларов.

Класс А- отличается от класса А, прежде всего, тем, что здесь нет столь жесткого отбора жильцов. Кроме того, убранство домов гораздо более скромное. Это может быть либо новый дом, либо реконструированный особняк. Всего 50−100 квартир, площадь которых не менее 80 кв. м. Парковка – либо наземная, либо подземная. Однородность социального состава жильцов, конечно, поддерживается, но на таком строгом уровне, как в классе А.